|
ООО "Особое конструкторское бюро" → tel: 8(8639)241828, 8(8639)249004 mail:
 | ||||
Проектирование АЗС, АГЗС, МАЗС
|
Проектирование НПЗ
|
Проектирование нефтебаз
|
Проектирование ГНС, баз хранения СУГ
| ||
Первая страницаПроектирование и строительство заправочных станций
Одним из основных направлений деятельности ООО «Особое конструкторское бюро» является разработка проектной документации и монтаж технологического оборудования заправочных станций различных типов, конфигураций и масштабов, в том числе:
1. Проектирование многотопливных автозаправочных станций (МАЗС или МТАЗС) – АЗС, на территории которых предусмотрена заправка транспортных средств двумя или тремя видами топлива, среди которых допускается жидкое моторное топливо (бензин и дизельное топливо), сжиженный углеводородный газ (сжиженный пропан-бутан) и сжатый природный газ.
2. Проектирование топливозаправочных пунктов – АЗС, размещаемых на территории предприятия и предназначенных для заправки только транспортных средств этого предприятия.
3. Проектирование традиционных автозаправочных станций – АЗС, технологические системы которых предназначены для заправки транспортных средств только жидким моторным топливом и характеризуются подземным расположением резервуаров и их разнесением с топливораздаточными колонками (ТРК).
4. Разработка проектной документации на блочные автозаправочные станции – АЗС, технологические системы которых предназначены для заправки транспортных средств только жидким моторным топливом (ЖМТ) и характеризуется подземным расположением резервуаров и размещением ТРК над блоком хранения топлива, выполненным как единое заводское изделие.
5. Проектирование автомобильных газозаправочных станций (АГЗС) – АЗС, технологическая система которых предназначена только для заправки баллонов топливной системы грузовых, специальных и легковых транспортных средств сжиженным углеводородным газом.
Указанный список не является полным и не отражает всех особенностей различных типов и разновидностей заправочных станций.
Помимо стандартных АЗС, ООО "ОКБ" разрабатывает проектную документацию на строительство нестандартных заправочных станций и топливозаправочных пунктов, в том числе:
- проектирование станций для заправки крупногабаритного транспорта;
- проектирование станций двойного назначения (для заправки автомобильного и водного транспорта);
- проектирование станций для заправки тепловозов;
- проектирование стационарных станций для заправки легких воздушных судов;
Если говорить о привычной АЗС (для заправки автомобилей), в процессе разработки инвестиционного проекта, необходимо рассмотреть ряд особенностей, выбрать концепцию и принять во внимание требования, предъявляемые к сервису АЗС любого типа (для создания и поддержания нормального конкурентного уровня), например:
1. Наличие магазина сопутствующих товаров (автомасла, продовольственные товары, сигареты и пр.)
2. Наличие минимального набора ассортимента топлив (ДТ, АИ-80, АИ-92, АИ-95).
3. Хорошее качество продаваемого топлива.
4. Наличие операторов-заправщиков.
5. Приемлемое качество строительных и отделочных материалов, продуманная планировка территории, достаточно современный дизайн.
Требования, часто предъявляемые к сервису АЗС для создания и поддержания лидирующих позиций среди конкурирующих станций:
1. Проектирование и строительство АЗС - как часть придорожного комплекса в составе мини-гостиницы (в случае размещения АЗС на трассе), станции автосервиса (СТО, автомойка), магазин или мини-маркет, бистро или небольшое кафе.
2. Наличие полного ассортимента топлив (ДТ, АИ-80, АИ-92, АИ-95, АИ-98, СУГ).
3. Хорошее качество продаваемого топлива.
4. Наличие специально обученных операторов-заправщиков.
5. Набор бесплатных сервисов (чистка стекол и пр.), наличие дисконтных карт и скидок.
6. Современный и стильный дизайн, продуманная планировка и качественное исполнение заправочного комплекса.
Световое оформление АЗС является немаловажным фактором запоминаемости бренда и
Как показывает многолетний опыт эксплуатации АЗС с широко представленным спектром сервисов и неплохим качеством топлива, прирост числа посетителей АЗС составляет 10-50% (в том числе постоянных клиентов – на 20-50%) по сравнению с «пустой» АЗС, а прирост выручки с комплекса в целом (при наличии дополнительных сервисов и с учетом возросшего числа клиентов) в среднем может составлять 60-90%, т.е. в полтора-два раза выше. Кроме того, помещения достаточно успешно можно сдавать в аренду. Существуют фирмы, которые специализируются торговлей на только АЗС.
Есть также другие способы привлечения клиентов на АЗС – например использование фирменного стиля и известного бренда (франчайзинг) – подробнее описан ниже.
Выбор конфигурации АЗС (АГЗС) и придорожного комплекса
Сегодня, во время бурного роста строительства стационарных автозаправок, дополнительные сервисы при станции становятся важным конкурентным преимуществом (особенно расположенные на загородных трассах), которое позволяет не только привлечь дополнительных покупателей на АЗК, но и получить прибыль от самого сервиса. Известно, что доля товарооборота например только в пристанционном магазине может составлять до 20% общего оборота АЗС. Не последнюю роль в достижении хороших показателей играет правильная планировка территории и грамотная организация пространства зданий и помещений. В целом, комплекс должен представлять собой единую гармоничную совокупность зданий и сооружений объединенных единым архитектурным стилем, едиными цветовыми и дизайнерскими решениями. Как показывает практика, особое внимание следует уделить рекламе - грамотно расположенные у заправки и на подъездах к ней рекламные стеллы и щиты позволяют привлечь много новых клиентов.Комплекс для обслуживания водителей и пассажиров легковых и большегрузных автомобилей, а так же пассажиров рейсовых и туристических автобусов может состоять из следующих зданий и сооружений:
Здания комплекса
Для людей, которые много времени проводят за рулем, хороший мотель с современной прачечной и прочими удобствами значит очень много. Дальнобойщику гораздо проще и выгоднее остановиться один раз, отдохнуть с комфортом и купить все что необходимо.
На первом этаже главного здания может быть предусмотрен ресторан быстрого питания с обеденным залом на 30-80 посадочных мест. Также предприятие можно ориентировать на быстрое обслуживание больших пассажиропотоков в момент прибытия нескольких рейсовых или туристических автобусов, в таком случае зал предусматривается на 120-180 мест. Из обеденного зала ресторана быстрого питания как правило предусматривается выход на открытую летнюю площадку, где по желанию Заказчика могут располагаться: летнее кафе, площадка отдыха и др. Так же на первом этаже могут предусматриваться сауна, подсобные, производственные и технические помещения.
На втором этаже комплекса может быть размещено пять-семь гостиничных номеров (один из них - люкс) для отдыха водителей и пассажиров. Вход в сауну, расположенную на первом этаже, осуществляется как правило по лестнице со второго этажа из холла гостиничных номеров. Доступ в сауну для посетителей первого этажа не предусматривают.
Размещение на территории станции технического обслуживания, оказывающей услуги по замене масел, по компьютерной диагностике автомобилей (двигатель, ходовая, электрооборудование и пр.), по ремонту ходовой части, по шиномонтажу и пр. По словам многих владельцев, - это весьма прибыльный бизнес, в особенности, если СТО размещено в "удачном" месте.
Качественная мойка всегда имеет больший спрос, чем мойка «спустя рукава». В большом мегаполисе в условиях огромной конкуренции за право называться качественной автомойкой, и за очереди у въезда нужно побороться и чтобы победить - нужно правильно выбрать принцип действия автомойки и оборудование. Автомобильные мойки бывают различного принципа действия. Самые распространенные автомобильные мойки - это ручные, т.е. мойщики аппаратами высокого давления смывают основную грязь, а более тщательную мойку доводят вручную с химией. И чистой водой аппаратами высокого давления смывают, а затем насухо протирают замшей. Этот способ наиболее тщательной мойки и бережного отношения к лакокрасочному покрытию. Следующий тип автомобильной мойки - это автоматическая портальная мойка. В этом случае присутствует минимальное количество персонала и увеличена пропускная способность мойки. Минус - возможный износ лакокрасочного покрытия при частом использовании такого способа мойки. Портальные мойки выгодно устанавливать на мойки с высокой проходимостью грузовых автомобилей и автобусов т.к. помывка такого вида транспорта вручную занимает много времени и качество оставляет желать лучшего. Подробнее о бизнесе в сфере обслуживания автотранспорта смотрите на странице "Автосервисы и автомойки".
Автозаправочная станция предназначенная для заправки жидким моторным топливом или сжиженным углеводородным газом (СУГ) (АЗС, АГЗС или МАЗС) легковых и большегрузных автомобилей, а так же автобусов
При разработке проекта строительства новой или реконструировании старой автозаправочной станции практически всегда возникает вопрос выбора конфигурации АЗС (как самостоятельного объекта или в составе придорожного комплекса):
1. Ассортимент и объем хранения топлива на АЗС
Согласно исследованию АКПР в настоящий момент по совокупным объёмам производства автомобильных бензинов свыше половины (около 57 %) приходится на бензин марки АИ-92, 30 и 13 % бензины марок «Нормаль-80» (76, 80) и «Премиум-95» (85, 95). Лишь 0,4 % производится бензина марки «Супер-98» (88, 98), который наиболее качественный. Его используют, в основном, автолюбители импортных автомобилей, эксплуатирующихся на территории России.
Производство бензина АИ-80 (АИ-80) в связи с его низкими эксплуатационными и экологическими характеристиками давно и планомерно снижается. По данным на 2007 г. по сравнению с 2000 г. это снижение составило 30 %. Производство бензинов АИ-92 стабильно увеличивается - рост 87,6 % за 7 лет. Производство автобензинов АИ-95 («Премиум») и АИ-98 («Супер») как наиболее полно отвечающих европейским требованиям по эксплуатации и экологии и конкурентоспособные на отечественном и мировом рынках значительно увеличилось (за период с 2000 до 2006 г.г) - в 3,1 и 2,9 раз соответственно. Однако относительно других марок бензинов их доля пока мала, особенно это касается «Супер-98»: по сравнению с АИ-92 в 146,5 раз меньше (2006 г.). В целом, нефтеперерабатывающие компании ежегодно сокращают выработку низкооктановых бензинов и увеличивают производство высокооктановых бензинов (в том числе АИ-98) и дизельного топлива.
Первым претендентом на замену бензина является газ. Применение сжиженного углеводородного газа (пропан-бутан) в качестве моторного топлива позволяет улучшить экологические характеристики автомобильного транспорта, что особенно важно для крупных городов. Кроме того, стоимость СУГ в два раза ниже стоимости бензина АИ-95, что обуславливает рост популярности автомобилей потребляющий данный вид топлива.
Таким образом, учитывая современную структуру рынка автомобильных топлив можно сказать, что АЗС, претендующая на высокую популярность и занятие своей ниши в конкурентной борьбе, должна предлагать полный ассортимент потребляемых продуктов. В том числе:
Зачастую выбор типа заправочной станции (традиционная АЗС, АГЗС или многотопливная АЗС) завистит от специфики предприятия-владельца станции. Как известно, одни специализируются на СУГ, другие - на бензине и дизтопливе. Поэтому для повышения конкурентоспособности станции, снижения эксплуатационных издержек и уменьшения стоимости строительства или реконструкции АЗС, некоторые компании создают совместные станции, газовая часть которых принадлежит одной фирме, а бензиновая - другой. Как было отмечено, такой подход значительно сокращает инвестиции в строительство и ведет к повышению посещаемости, однако в некоторых случаях создает некоторые трудности с взаимодействием фирм-партнеров.
Несомненно, свои плоды принесет расширение собственных возможностей: для специализирующихся на СУГ - выход на рынок бензина, и наоборот.
Единичный и суммарный объем резервуаров ЖМТ должен выбираться для каждого Заказчика и каждой АЗС индивидуально, в зависимости от удаленности станции от нефтебазы, грузооборота и пр.
2. Сколько топливораздаточных колонок необходимо на АЗС? (если нет заведомых ограничений, например по размеру территории)
Кто, например, не видел АЗС с большим количеством ТРК и хорошо развитой системой дополнительных услуг, на которых посетители есть постоянно, но площадь и, что самое важное, количество топливораздаточного оборудования позволяет обслужить в два или три раза большее количество клиентов. Не редки и обратные случаи, когда на достаточно приличной площади земельного участка у дороги с интенсивным движением, размещается небольшая на две — три колонки станция, к которой выстраивается очередь из желающих пополнить запасы топлива. И в первом и во втором случае основные ошибки и их последствия просматриваются очень легко. В первом случае лишние, практически не используемые дорогостоящие колонки удлиняют срок окупаемости, повышают стоимость содержания станции. Что отрицательно сказывается на доходах поступающих с этой АЗС. Недостатки есть и во втором случае: никто не любит стоять в очередях, поэтому многие клиенты стараются заправиться в другом месте, что приводит к потере большого количества посетителей. Этому способствует и персонал станции, из-за высокой загруженности не уделяющий необходимого внимания каждому клиенту, что так же не является хорошим показателем для АЗС. К тому же на такой станции топливораздаточное оборудование подвергается повышенному износу, являясь причиной постоянных поломок, образующих дополнительные заторы, вынуждая посетителей заправляться в другом месте.
От выбора оптимального количества ТРК зависит популярность и дальнейшая работа всей станции. Кроме этого в прямой зависимости от количества колонок находится и площадь навесной конструкции, так же имеющая немалую стоимость, поэтому вопрос, сколько же колонок необходимо устанавливать на станции, требует правильного и всестороннего изучения.
В первую очередь вопрос количества ТРК зависит от того, сколько посетителей будет заправляться на станции. Для этого в течение нескольких недель производится суточный подсчет проезжающего мимо выбранного места транспорта. Причем подсчитывать необходимо весь транспорт: как грузовой, так и легковой. Следующим этапом будет определение расстояния до АЗС близлежащих конкурентов, что позволит приблизительно определить процент обращений на станцию. Если ближайшая, АЗС расположена не далее чем в двадцати километрах от выбранного под строительство участка, то предполагаемое количество посетителей составит от 5 до 7% общего машинопотока. При расстоянии в 50 км до ближайшей АЗС, количество клиентов увеличится до 7-12%. Если мимо выбранного под АЗС места в сутки проезжает около 10 тыс. автомобилей, а ближайший конкурент реализует топливо в 50 км, можно предположить, что количество клиентов АЗС составит около 1000 машин.
В среднем каждый автомобиль, заправляет по 30 литров топлива, это дает приблизительно 30 тонн суточной реализации нефтепродукта. В среднем по России АЗС реализует от 20 до 30 тонн нефтепродуктов в сутки, что и составляет приблизительно 1000 посетителей. Не стоит также забывать и о суточных колебаниях в грузопотоке. Наибольшее количество транспорта находится на трассе с 6 до 11 часов утра, следующий наплыв начинается с 14 и продолжается до 19 часов, очень много и любителей ночной езды, основной пик в передвижении которых длится с 0 до 3 часов. В промежутках между часами пик транспортная нагрузка уменьшается на 30-50%.
Для более точного подсчета необходимо определить, сколько времени автомобиль будет заправляться на данной станции. На это влияет несколько факторов: скорость выдачи топлива колонкой и время, необходимое для проведения расчетно-кассовых операций. Время фактической заправки топливом транспортного средства редко превышает одну минуту, поэтому этот параметр имеет минимальное влияние. Следующий параметр — это время, необходимое для предоплаты отпускаемого топлива. Данный фактор может менять свои значения в зависимости от типа станции и способа обслуживания (оплата посредством оператора-заправщика или самостоятельно).
При посещении, АЗС на которой кроме отпуска нефтепродуктов не предполагается других услуг, клиенту или оператору-заправщику для оплаты топлива необходимо подойти к кассе, произвести расчет, дождаться пока распечатается фискальный чек и вернуться к автомобилю. Эти процедуры занимают еще 2-3 минуты, после чего посетитель может покинуть АЗС. На автозаправочных станциях такого типа на подъезд к ТРК, предоплату за топливо и фактическую заправку одного автомобиля уходит от 4 до 6 минут, что позволяет заправлять около десяти автомобилей в час с односторонней колонки, или 20 с двухсторонней. Оптимальное количество колонок для такой станции при 1000 обращении посетителей на АЗС составит три двухсторонние многопродуктовые ТРК, но вполне допустимы и две двухсторонние многопродуктовые ТРК.
Если же на АЗС проектируется небольшой магазин с системой реализации товаров через продавца (традиционной), и расчетно-кассовый узлом, находящимся в помещении, то при таком варианте проекта время нахождения одного автомобиля у ТРК увеличивается до 10-15 минут. За это время посетитель успевает бегло осмотреть предлагаемый товар, купить жвачку или шоколад и рассчитаться за топливо. Поэтому при посещении такой станции 1000 клиентами необходимо не менее 5-ти многопродуктовых, двухсторонних колонок или в два раза больше односторонних. Желательно также иметь отдельную высокопроизводительную колонку дизтоплива для заправки большегрузного транспорта. Кроме того необходимо предусматривать некоторое пространство для остановки автотранспорта вне зоны ТРК.
Если же планируется строительство большого автозаправочного комплекса со всеми дополнительными услугами и магазином с системой самообслуживания, то время пребывания покупателя на АЗК увеличивается до 20-25 минут. За это время покупатель может бегло осмотреть около 50% предлагаемого товара. При тех же 1000 автомобилях в сутки на АЗС, что бы не образовывалась очередь и посетитель чувствовал себя комфортно, необходимо не менее 7-ми двухсторонних многопродуктовых колонок. Правда в данной ситуации наблюдается и одна сложность. В принципе клиента посетившего магазин при АЗС необходимо задержать среди прилавков на как можно большее время. Чем больше посетитель находится в торговом зале, тем больше шансов, что он что-нибудь да купит. С другой стороны топливораздаточная колонка стоит уж очень дорого, и по какому пути пойти, выбирает каждый сам.
Кроме того, большинство клиентов АЗС оставив свой автомобиль около колонки, испытывают дискомфорт, и для их удобства необходимо делать огромные окна и правильно проектировать магазин, что бы просматривалась колонка с транспортным средством. Клиент, приехавший для заправки топлива, в магазине пробудет не более 25 минут. Те же посетители, которые приходят именно в магазин или кафе, в первую очередь поставят автомобиль на стоянку. Так что каждому, кто решил построить новую или реконструировать старую АЗС, придется выбирать, какую именно станцию он хочет построить, какой магазин запланирует, и какие из дополнительных услуг будут оказываться на станции. И что самое главное: необходимо определиться с оптимальным количеством ТРК, от которых зависит многое — имидж самой станции и сроки ее окупаемости.
3. Предусматривать ли на АЗС помещение для магазина? Выбор планировки и определение площади здания.
Как было сказано выше, АЗС без магазина сопутствующих товаров (мини-маркета) постепенно уходят в прошлое и встречаются все реже. Поэтому, прежде всего при формировании концепции должно быть обосновано его отсутствие, а не наличие. А вот расчет необходимой площади для магазина и ассортимент предлагаемых товаров, компоновка помещений в целом и пр. - вопросы требующие детальной проработки как с финансовой и маркетинговой, так с технологической и функциональной точки зрения. Исходя из опыта эксплуатации АЗС, можно сказать, что:
- Для небольшой станции достаточно здания площадью 60-70 м2 (в т.ч. торговый зал - 25 м2, операторная - 9 м2)
- Для средней и крупной АЗС необходимо здание площадью не менее 80-100 м2. А при размещении в здании помимо магазина, операторной и вспомогательных помещений - кафе - не менее 150-180 м2.
Стоянка большегрузных автомобилей
Стоянка рейсовых и экскурсионных автобусов
Для размещения стоянок требуются достаточно большая площадь территории и площадь асфальтированного покрытия, поэтому их предусматривают как правило только для крупных комплексов (преимущественно на оживленных трассах федерального значения) с наличием широкого сервиса (СТО, гостиница, кафе, мойка и пр.).
Стоянка легковых автомашин клиентов
Предусматривать место для остановки легкового транспорта рекомендуется вне зависимости от типа и мощности АЗС. При наличии на АЗС магазина, количество места для удобного въезда, остановки и выезда предусматривается как правило не менее, чем для четырех автомобилей.
Зона отдыха посетителей
Также актуально для средних и крупных АЗС.
Порядок разработки проекта АЗС, АГЗС
Согласно постановления Правительства РФ от 16.02.2008 №87, необходимы следующие исходные данные и условия для подготовки проектной документации на объект капитального строительства:
Проектирование и строительство АЗС, АГЗС (выбор участка, землеотвод)
Перед тем, как остановить свой выбор на том или ином участке, во избежание возникновения каких-либо трудностей с размерами или конфигурацией площадки, наличием соседствующих объектов и пр., желательно проконсультироваться с нашими специалистами. При необходимости, мы посетим площадку и дадим рекомендации и свою оценку.
Как известно, получение земли под строительство АЗС — мероприятие не из веселых: количество инстанций, откуда нужно получить разрешения, поистине впечатляет. Захватывает уже сам список документов, необходимых для получения этого земельного участка. Ни в одной государственной структуре Российской Федерации добровольно вам его не предоставят.
Строительство автозаправочной станции — дело достаточно хлопотное и дорогостоящее, включающее немало сопутствующих мероприятий, обойти вниманием которые практически невозможно. Всю процедуру — от принятия решения о создании АЗС до заезда первой машины на ее территорию - можно условно разделить на четыре этапа: получение земли, разработка и утверждение рабочего проекта, само строительство и ввод ее в эксплуатацию. Все этапы включают в себя множество шажков к конечному результату - запуску АЗС. Способов преодоления возникающих трудностей множество. Для одних организаций определенные этапы оказываются простыми, для других - сложными, но все "заправщики" в один голос утверждают, что наибольшее количество проблем возникает в период получения земельного участка под АЗС (особенно на территории крупных городов или федеральных трассах).
В наследство от бывшего союза странам СНГ досталась достаточно мощная прослойка государственных служащих, занимающихся согласованием строительства. Если при согласовании рабочего проекта любую неточность или ошибку можно исправить, то в случае с выделением земельного участка — все не так. Отрицательный ответ хотя бы одной инстанции автоматически аннулирует все полученные ранее положительные резолюции.
Наименее «проходимыми» инстанциями для получения положительных результатов являются: пожарная служба, санэпидемстанция, земельное управление и экологическая комиссия. Особой проблематичностью отличается пожарное управление, нормы которого самые строгие. Ими-то и следует руководствоваться при выборе самого участка.
Прежде всего необходимо помнить о том, что в таких городах, как Москва, Киев или Минск, действует закон о столицах и все окончательные решения, принимаются городскими советами после утверждения районных советов столицы, а в городах, расположенных на территории области, — облсоветами после согласования советами районными.
Начинается процедура получения земли под АЗС (АГЗС, МАЗС) с определения типа, мощности, конфигурации станции и выбора участка под застройку. Выбор этот необходимо проводить, основываясь на противопожарных нормах, определив предельно допустимые расстояния от территории будущей АЗС до не относящихся к ней объектов. И если по противопожарным нормативам размещать АЗС в данном месте можно, то и по другим нормам вы, скорее всего, «впишетесь». Если по каким-либо параметрам АЗС в данном месте строить нельзя, то лучше поискать другой участок или попробовать уменьшить планируемую мощность станции.
На этом этапе наиболее целесообразно прийти к принципиальному согласию на строительство станции с руководством данного города (столицы) или области. Такая договоренность поможет в решении множества возникающих впоследствии трудностей и позволит избежать конфликтов с органами местного самоуправления. Следующее действие — обращение в местное земельное управление для определения территориальной принадлежности выбранного участка. После рекогносцировки на имя владельца пишется письмо с просьбой о предоставлении участка под размещение объекта автодорожного сервиса с АЗС и в случае его согласия — аналогичного содержания письмо с прикрепленными к нему копиями подписанных писем землевладельца, а также областного или городского руководства направляется в местный совет. Совет самостоятельно подобные решения не принимает, а расписывает их на три инстанции: земельное управление, архитектурное и экологическое. На этом в общем-то и заканчивается подготовительный и начинается первый этап получения земельного участка.
Акты бывают разные
После подачи всех имеющихся документов в земельное управление его сотрудниками составляется акт выбора участка, а также формируется комиссия, которая будет проводить обследование территории и давать заключение о целесообразности размещения АЗС (АГЗС) в данном месте. Акт выбора и обследования земельного участка представляет собой документ с планом участка (копией из проекта формирования территории в масштабе 1:500 или 1:2000; иногда требуют обе схемы) и словесным описанием территории и границ выбранной зоны.
На последней странице этого документа указывается состав комиссии, в которую обычно входят: представитель местного отделения пожарной охраны; эколог; главный врач местной санитарно-эпидемиологической станции; дорожная служба; представитель ГИБДД (ГАИ) и начальник местного отделения архитектуры. Главой комиссии обычно назначается первый заместитель главы администрации района. Все представители организаций, вошедшие в состав комиссии, должны дать положительные отзывы и поставить подписи и печати на акте выбора и копии плана.
Также сотрудники земельного отдела выдают справку о типе земли на данном участке (пахота, земли запаса и т. д.) и свой вывод по поводу размещения АЗС в данном месте. Имея на руках заверенный комиссией и ее главой акт выбора и обследования земельного участка необходимо попасть в местные отделения экологии и архитектуры, которые на основании документов из земельного управления выдают свои заключения. Оба заключения — предварительного характера; в них обычно указывается, что очевидных причин для отказа в размещении АЗС на данном месте нет. Дальше все документы необходимо сдать в местную администрацию или совет, которые на основании всех полученных документов выдадут заключение о том, можно или нет продолжать сбор документации для получения земельного участка. На этом первый этап получения земельного участка, которое занимает около месяца, заканчивается, и, если заключение администрации было положительным, наступает второй этап.
Штурм укрепрайонов
На втором этапе производится сбор технических условий и выводов от всех организаций, имеющих отношение к данному земельному участку и строительству новых объектов. Местная администрация выдает разрешение на дальнейший сбор документов для выделения земельного участка под строительство АЗС (АГЗС), приложив которое к уже имеющимся бумагам, следует продолжить поход по инстанциям. Второй этап полностью проходит на территории района (областного или городского) и и имеет целью получение предварительного согласования; кроме того, многие документы, полученные на этом этапе, в дальнейшем понадобятся для получения строительного паспорта. В первую очередь необходимо посетить районную пожарную службу, которая в течение недели выдаст свои технические условия на размещение АЗС (АГЗС). Затем с разрешением района, техусловиями от пожарников, актом выбора и обследования, письмом землевладельца и документом от областной (городской) администрации можно для экономии времени отправляться сразу в несколько инстанций. Технические условия (ТУ) необходимо получить от электриков, теплосетей, водоснабжения, отдела телефонизации и радиофикации, коммунальной службы, дорожной и газового хозяйства. На получение всех вышеперечисленных ТУ уйдет приблизительно месяц (плюс/минус неделя). За это время государственные чиновники расскажут много интересных историй, большинство из которых будут начинаться с вопроса о том, чем ваша организация может помочь данному управлению.
При получении ТУ следует очень внимательно перечитывать условия, которые выдаются службами. Потому как случалось, что в условиях на размещение указывалась возможность строительства АЗС в данном месте только в случае удаления объекта от дороги не менее чем на 50-100 м. И таким образом автозаправочная станция окажется глубоко в лесу или поле. Также нередки случаи, когда чиновники «развлекаются», выдавая документы, в которых просто сказано, что данная организация не возражает против строительства АЗС в этом месте при соблюдении действующего законодательства. Такие ТУ принимать не стоит. В подобном документе должно быть четко указано, что организация (например: газовое хозяйство или отдел телефонизации и радиофикации) на территории указанного участка, расположенного там-то и там-то, сетей, кабелей и трубопроводов не имеет и посему против размещения АЗС не возражает. Если же в выбранном месте находятся какие-либо сети, то ТУ должны включать условия их переноса и организации, с которыми этот перенос необходимо согласовать. Только такой документ можно смело принимать из рук чиновника, и то он не является 100-процентной гарантией того, что в данном месте нет неизвестных труб и кабелей. Бывали случаи, когда при строительстве АЗС экскаватором из земли извлекались оборванные провода, в результате чего значительное количество близлежащих населенных пунктов или кварталов города оказывались без телефонной связи. Правда, телефонная связь — это полбеды, бывает, что ковш экскаватора проходит в считанных сантиметрах от неотмеченной газовой трубы, в случае повреждения которой имелись бы человеческие жертвы.
На втором этапе хождения по инстанциям наиболее длительным и дорогостоящим будет получение заключения санитарно-эпидемиологической станции. Эта медицинская организация проведет замеры загрязненности почвы и воздуха на выбранном земельном участке. Данное исследование существенно облегчит жизнь при получении заключения областного (городского) отдела СЭС и проведении «анализа воздействия объекта повышенной опасности на окружающую среду».
Копии всех вышеперечисленных документов необходимо направить в местный отдел экологии, который на основе собранной документации даст свое заключение, которое, в свою очередь, вместе со всей массой документов следует направить архитектору.
Параллельно со сбором технических условий в отделе геологии и геодезии изготовление необходимо заказать фрагмента карты выбранного земельного участка с нанесенными на нее геодезическими координатами. Эта процедура занимает не менее двух недель и сопряжена с выездом специалистов на местность (будьте готовы к предоставлению собственного транспорта геодезистам, иначе процесс картографической съемки может растянуться на месяц). За это время крайне желательно также изготовить эскизный проект (предпроектное предложение) будущей АЗС, который в дальнейшем придется утверждать на градостроительном совете. После градостроительного совета эти документы поступают в архитектурный отдел. Далее вся собранная документация направляется в областной (городской) совет, который — в случае отсутствия отрицательных рекомендаций — разрешит завершить сбор документации для получения земельного участка под строительство АЗС (АГЗС). На этом заканчивается второй и начинается третий — заключительный - этап оформления земли…
…он трудный самый
Последний этап в отличие от предыдущего проходит исключительно на территории области (города) и начинается с того же управления, что и первый, — областной пожарной обороны (или охраны — в зависимости от страны). Это ведомство в течение недели при благоприятном стечении обстоятельств выдаст свое заключение, не забыв получить помощь на развитие своего управления. Далее опять можно обратиться в несколько управлений: СЭС, археологии и охраны памятников истории и, конечно же, автомобильную инспекцию. При посещении СЭС придется изготовить «анализ воздействия объекта на окружающую среду», который значительно ускорится, и удешевиться за счет исследований проведенных районным отделом. Но, не смотря на это, из календаря для проведения данного анализа придется вычеркнуть не менее двух недель. Археологи и охранники памятников отнимут дня три-четыре (если вы предоставите им собственное средство передвижения), но за это время осмотрят выбранный участок и окружающие строения или, в случае их отсутствия, выроют несколько ям на участке для исследования археологических слоев. О методах работы автомобильной инспекции говорить незачем: их знает каждый автовладелец; общение с техническим отделом исключением из данного правила являться не будет.
Экологи — при наличии всех выше перечисленных документов, а также анализа воздействия и изначального исследования на загрязненность объекта — возражать против АЗС в данном месте, скорее всего, не будут, так что вам остается только посетить областное (городское) управление архитектуры. Главный архитектор без личной встречи, скорее всего, даст отрицательное заключение — в связи с отсутствием выбранного участка в схеме размещения АЗС области, но после нескольких минут общения тет-а-тет, вероятно, изменит свою точку зрения и, возможно, внесет ваш участок в областную схему.
И опять дорога лежит в областной (городской) совет, который при наличии всей должным образом составленной документации выдаст разрешение на получение земли, которое будет передано главному землераспорядителю области. На основании справки, выдаваемой главным земельщиком, проектный институт изготовит документ отвода земельного участка для Вашей компании, на основании которого можно будет купить или получить в аренду участок под строительство автозаправочной станции.
Длительность процедуры получения земли под размещение АЗС или АГЗС — на совести наших медлительных чиновников и очень противоречивой нормативной базы, которую постоянно приходится подгонять под каждую конкретную ситуацию. Зато наличие всех вышеозначенных документов является железной гарантией от любых посягательств на выстраданный участок. Конечно же, количество задействованных в данном мероприятии организаций впечатляет, но в законодательстве постоянно появляются всевозможные дополнения и изменения, призванные облегчить этот путь. Вполне возможно, что в скором времени не только экологические и технические требования будут приведены в соответствие с европейскими нормами, но и законодательная база будет систематизирована и упрощена (пример: принятие нового Федерального закона от 11 июля 2008 г. №123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"), а пока — приходится мириться с существующим порядком вещей.
